🏠 Reforma Tributária e Fiscalização de Aluguéis: O Que Muda a Partir de 2026
A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por uma transformação profunda. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, proprietários de imóveis — tanto pessoas físicas quanto jurídicas — enfrentarão novas regras de tributação e fiscalização. Neste artigo, explico tudo o que você precisa saber para proteger sua rentabilidade e evitar problemas com o Fisco.
📌 1. Tributação para Pessoas Físicas
Antes da reforma, os aluguéis recebidos por pessoas físicas eram tributados apenas pelo IRPF, via Carnê-Leão, com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%.
Com a nova legislação, entram em cena dois novos tributos:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual/municipal
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
Esses tributos passam a incidir sobre aluguéis se o contribuinte:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados
- Receber mais de R$ 240 mil por ano com locações
🧮 Reduções e Isenções
- Redutor social: R$ 600/mês por imóvel residencial
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS/CBS
- Isenção de IRPF: para rendimentos mensais de até R$ 5.000
➡️ Exemplo: Para um aluguel de R$ 10.000/mês, a carga tributária total pode chegar a 35,9% nos casos de maior exposição.
📌 2. Tributação para Pessoas Jurídicas
Antes da reforma, empresas pagavam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, com carga efetiva entre 11% e 14,5% no regime de Lucro Presumido.
Com a nova estrutura:
- IBS e CBS substituem os tributos anteriores
- Alíquota cheia estimada: 26,5% a 28%
- Com redução de 70%: carga efetiva de 8,4%
- Direito a créditos fiscais sobre despesas (manutenção, serviços)
- Regime especial para contratos antigos:
- Alíquota única de 3,65% até o fim do contrato (não residenciais) ou até 31/12/2028 (residenciais)
📌 3. Locações por Temporada
- Equiparadas à hotelaria
- Redução de apenas 40% na base de cálculo
- Sem direito a créditos fiscais
- Plataformas como Airbnb e Booking terão tributação mais elevada
📌 4. Nova Fiscalização de Aluguéis
A partir de 2026, a Receita Federal terá acesso a dados integrados de três sistemas:
- CNI (Cadastro Nacional de Imóveis)
- SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais)
- Receita Federal
🔍 Como será o cruzamento de dados
- Declarações de IR de locadores e locatários
- Carnê-Leão e DIMOB
- Comprovantes de pagamento (PIX, boletos, transferências)
- Registros de plataformas digitais
➡️ Divergências entre o que o inquilino declara e o que o proprietário informa poderão gerar autuações automáticas.
⚠️ Multas e Penalidades
- Locador: multa de até 75% sobre valores não declarados, com juros e correção. Pode ser enquadrado como crime tributário
- Locatário: multa de até 20% e perda de deduções no IR
- Aluguel recebido por terceiros: só permitido com contrato formal de cessão de direitos
📌 5. Obrigações Acessórias e Transição
- Nota fiscal eletrônica obrigatória para todos os aluguéis
- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): todos os imóveis devem ser registrados com identificação unificada
- Transição gradual (2026–2033):
- 2026–2027: alíquotas simbólicas (IBS 0,1% + CBS 0,9%)
- 2028–2032: substituição progressiva de ISS, ICMS, PIS e COFINS
- 2033: plena vigência do novo sistema tributário
📌 6. Estratégias e Recomendações
- Revisar contratos e cláusulas de repasse tributário
- Avaliar migração para holding patrimonial
- Simular cenários tributários para cada imóvel
- Buscar apoio profissional (contador e advogado tributarista)
- Evitar cessão gratuita de imóveis empresariais
- Documentar tudo com recibos, contratos e declarações acessórias
📌 7. Riscos e Controvérsias
- Questionamentos no STF sobre a natureza da locação como “serviço”
- Repasse de custos aos inquilinos pode encarecer o mercado
- Judicialização de cláusulas contratuais sobre tributos
💎 A Reforma Tributária e a nova fiscalização de aluguéis exigem atenção redobrada dos locadores. Quem se planejar com antecedência poderá reduzir impactos, evitar multas e manter a rentabilidade. O momento de agir é agora — e contar com orientação especializada será essencial.
Se você é investidor ou depende da renda de aluguéis, revise seus contratos, simule cenários e considere a estruturação via pessoa jurídica.
A adaptação entre 2026 e 2033 será decisiva para o futuro do seu patrimônio.
Em 2026, a tributação sobre aluguéis no Brasil passará por mudanças significativas com a entrada em vigor da Reforma Tributária, afetando tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Aqui vai um resumo claro e direto do que esperar:
🧍 Pessoa Física
- Antes da reforma (até 2025):
- Pagamento de Imposto de Renda (IRPF) com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%.
- Sem deduções automáticas, apenas despesas diretamente ligadas ao imóvel (IPTU, condomínio etc).
- A partir de 2026:
- Entra em vigor o modelo de IVA dual, com os impostos IBS (estadual/municipal) e CBS (federal).
- Quem tiver mais de 3 imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil será tributado também pelo IBS e CBS.
- Alíquota fixa de 27,5% sobre os rendimentos de aluguel, sem progressividade.
- Há reduções previstas:
- 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais.
- Redutor social de R$ 600 por unidade residencial.
🏢 Pessoa Jurídica
- Lucro Presumido (até 2025):
- Base de cálculo: 32% da receita de aluguel.
- Tributos aplicáveis: IRPJ (15%), CSLL (9%), PIS (0,65%), Cofins (3%).
- Carga efetiva: cerca de 11,33% sobre o total recebido.
- A partir de 2026:
- Também passam a ser contribuintes do IBS e CBS, com alíquotas que começam baixas e aumentam gradualmente até 2033.
- Empresas devem revisar contratos e considerar planejamento tributário para minimizar impactos.
⚠️ Dica importante
Se você vive de aluguel ou tem imóveis alugados, vale a pena:
- Simular cenários comparando pessoa física vs jurídica.
- Revisar contratos.
- Buscar apoio contábil para aproveitar os benefícios legais e evitar surpresas.
Por Ivanete Vieira Serpa
Ivanetevieiraserpa.blogspot.com
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