Guia estruturado e aprofundado com foco em quem atua com locação de imóveis via holding, especialmente diante da CBS e IBS:🧭 Holding Patrimonial e Reforma Tributária: Guia Prático 2025–2026

 

Panorama excelente — sobre os impactos da reforma tributária nas holdings 

 Guia estruturado e aprofundado com foco em quem atua com locação de imóveis via holding, especialmente diante da CBS e IBS:

🧭 Holding Patrimonial e Reforma Tributária: Guia Prático 2025–2026

📌 1. Tipos de Holding e Implicações Fiscais

| Tipo de Holding | Características principais | Impacto tributário pós-reforma |

|---------------------|-----------------------------------------------------|--------------------------------|

| Pura | Apenas administra bens, sem atividade operacional | Menor exposição à CBS/IBS |

| Mista | Administra bens e realiza atividades (ex: aluguel) | Tributação direta sobre receita|

| Familiar | Voltada à sucessão e proteção patrimonial | Pode manter benefícios sucessórios |

💼 2. Regimes Tributários e Estratégias

| Regime | Vantagens atuais | Pós-reforma: o que muda? |

|--------------------|-----------------------------------|-------------------------------------------|

| Lucro Presumido| Simplicidade e carga reduzida | Pode manter alíquota efetiva de ~15% |

| Lucro Real | Permite deduções e compensações | Mais complexo, mas pode ser vantajoso |

| Simples Nacional| Restrito a pequenas empresas | Não aplicável a locação de imóveis |

🔎 Dica: 

Holdings que optarem pelo Lucro Presumido e registrarem contratos até 31/12/2025 (comerciais) ou 31/12/2028 (residenciais) poderão manter regime favorecido com CBS/IBS reduzidos.

🧾 3. CBS e IBS: Como Incidem sobre Aluguéis

- CBS (12%): substitui PIS/COFINS, incide sobre receita de serviços — incluindo locação com serviços agregados.

- IBS (~13%–15%): substitui ISS/ICMS, incide sobre operações municipais/estaduais.

📉 Redutor de 70%: previsto para locações residenciais e comerciais, reduz a base de cálculo dos tributos.

📊 Carga efetiva estimada: entre 7.5% e 10%, dependendo do tipo de imóvel e estrutura contratual.

📑 4. Contratos de Locação: O que revisar

- Cláusulas de repasse tributário: incluir previsão de CBS/IBS.

- Discriminação de tributos: exigência legal para transparência.

- Registro formal: essencial para manter benefícios fiscais.

📆 Prazo crítico: contratos comerciais devem estar registrados até 31/12/2025 para garantir regime favorecido.

🧮 5. Simulação de Carga Tributária

Exemplo: Holding com receita mensal de R$ 15.000 em aluguel comercial

| Tributo | Alíquota nominal | Redutor | Alíquota efetiva | Valor estimado |

|--------------------|------------------|---------|------------------|----------------|

| CBS | 12% | 70% | 3.6% | R$ 540 |

| IBS | 13% | 70% | 3.9% | R$ 585 |

| IRPJ + CSLL | ~7.68% | — | ~7.68% | R$ 1.152 |

| Total mensal | — | — | ~15% | R$ 2.277 |

📣  O que fazer agora

✅ Revisar contratos e registrar até o prazo limite  

✅ Simular cenários com contador especializado  

✅ Atualizar sistemas fiscais e contábeis  

✅ Planejar sucessão e proteção patrimonial com base nas novas regras

Plano de ação prático para que sua holding esteja pronta para enfrentar as mudanças da reforma tributária com segurança e eficiência. 

Aqui está um checklist estratégico 

✅ Plano de Transição Tributária para Holding Patrimonial (2025–2026)

📁 1. Estrutura Jurídica e Regime Tributário

- 🔍 Revisar o tipo de holding: patrimonial pura, mista ou familiar.

- 📊 Confirmar o regime tributário atual: Lucro Presumido, Lucro Real ou Simples (se aplicável).

- 📈 Simular cenários pós-reforma: comparar carga tributária atual vs. futura com CBS/IBS.

📑 2. Contratos de Locação

- 🗓️ Registrar contratos até os prazos legais:

  - Imóveis comerciais: até 31/12/2025

  - Imóveis residenciais: até 31/12/2028

- 🖋️ Incluir cláusulas de repasse tributário: prever CBS/IBS no valor do aluguel.

- 📄 Formalizar e digitalizar contratos: exigência para manter benefícios fiscais.

🧾 3. Obrigações Acessórias e Contabilidade

- 🧮 Atualizar sistemas contábeis e fiscais: adaptar para emissão de NF-e com campos de CBS/IBS.

- 📚 Treinar equipe contábil ou contratar especialista: garantir conformidade com nova legislação.

- 📌 Organizar documentos e registros digitais: facilitar fiscalização e auditorias.

🏦 4. Planejamento Financeiro e Patrimonial

- 💰 Revisar fluxo de caixa: prever impacto dos novos tributos nos recebimentos.

- 🧱 Avaliar reestruturação societária: separar imóveis residenciais e comerciais, se necessário.

- 👨‍👩‍👧‍👦 Atualizar plano de sucessão familiar: garantir proteção patrimonial com base nas novas regras.

📣 5. Comunicação com Inquilinos e Sócios

- 📬 Notificar inquilinos sobre possíveis reajustes: com base nos novos tributos.

- 🧑‍💼 Reunir sócios para alinhar estratégias: apresentar simulações e plano de transição.

- 📢 Divulgar mudanças com transparência: fortalecer confiança e evitar conflitos.

Por Ivanete Vieira Serpa  

A reforma tributária está transformando a forma como holdings patrimoniais lidam com a locação de imóveis.  

Se você é investidor, gestor ou contador, precisa entender como a CBS e o IBS vão impactar contratos, regimes fiscais e a carga tributária.

📲 Quer uma assessoria na palma da mão?  

Contacte pelo WhatsApp: 66 99636-1468  

📚 Acesse o blog: ivanetevieiraserpa.blogspot.com

Reforma Tributária e a nova fiscalização de aluguéis a partir de 2026. O Que Muda a Partir de 2026. A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por uma transformação profunda. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025,

 

A Reforma Tributária e a nova fiscalização de aluguéis a partir de 2026. 

🏠 Reforma Tributária e Fiscalização de Aluguéis: O Que Muda a Partir de 2026

A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passará por uma transformação profunda. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, proprietários de imóveis — tanto pessoas físicas quanto jurídicas — enfrentarão novas regras de tributação e fiscalização. Neste artigo, explico tudo o que você precisa saber para proteger sua rentabilidade e evitar problemas com o Fisco.

📌 1. Tributação para Pessoas Físicas

Antes da reforma, os aluguéis recebidos por pessoas físicas eram tributados apenas pelo IRPF, via Carnê-Leão, com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%.

Com a nova legislação, entram em cena dois novos tributos:

- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual/municipal  

- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal  

Esses tributos passam a incidir sobre aluguéis se o contribuinte:

- Possuir mais de 3 imóveis alugados  

- Receber mais de R$ 240 mil por ano com locações  

🧮 Reduções e Isenções

- Redutor social: R$ 600/mês por imóvel residencial  

- Redução de 70% na base de cálculo do IBS/CBS  

- Isenção de IRPF: para rendimentos mensais de até R$ 5.000

➡️ Exemplo: Para um aluguel de R$ 10.000/mês, a carga tributária total pode chegar a 35,9% nos casos de maior exposição.

📌 2. Tributação para Pessoas Jurídicas

Antes da reforma, empresas pagavam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, com carga efetiva entre 11% e 14,5% no regime de Lucro Presumido.

Com a nova estrutura:

- IBS e CBS substituem os tributos anteriores  

- Alíquota cheia estimada: 26,5% a 28%  

- Com redução de 70%: carga efetiva de 8,4%  

- Direito a créditos fiscais sobre despesas (manutenção, serviços)  

- Regime especial para contratos antigos:

  - Alíquota única de 3,65% até o fim do contrato (não residenciais) ou até 31/12/2028 (residenciais)

📌 3. Locações por Temporada

- Equiparadas à hotelaria  

- Redução de apenas 40% na base de cálculo  

- Sem direito a créditos fiscais  

- Plataformas como Airbnb e Booking terão tributação mais elevada

📌 4. Nova Fiscalização de Aluguéis

A partir de 2026, a Receita Federal terá acesso a dados integrados de três sistemas:

- CNI (Cadastro Nacional de Imóveis)  

- SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais)  

- Receita Federal  

🔍 Como será o cruzamento de dados

- Declarações de IR de locadores e locatários  

- Carnê-Leão e DIMOB  

- Comprovantes de pagamento (PIX, boletos, transferências)  

- Registros de plataformas digitais  

➡️ Divergências entre o que o inquilino declara e o que o proprietário informa poderão gerar autuações automáticas.

⚠️ Multas e Penalidades

- Locador: multa de até 75% sobre valores não declarados, com juros e correção. Pode ser enquadrado como crime tributário  

- Locatário: multa de até 20% e perda de deduções no IR  

- Aluguel recebido por terceiros: só permitido com contrato formal de cessão de direitos

📌 5. Obrigações Acessórias e Transição

- Nota fiscal eletrônica obrigatória para todos os aluguéis  

- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): todos os imóveis devem ser registrados com identificação unificada  

- Transição gradual (2026–2033):

  - 2026–2027: alíquotas simbólicas (IBS 0,1% + CBS 0,9%)  

  - 2028–2032: substituição progressiva de ISS, ICMS, PIS e COFINS  

  - 2033: plena vigência do novo sistema tributário

📌 6. Estratégias e Recomendações

- Revisar contratos e cláusulas de repasse tributário  

- Avaliar migração para holding patrimonial  

- Simular cenários tributários para cada imóvel  

- Buscar apoio profissional (contador e advogado tributarista)  

- Evitar cessão gratuita de imóveis empresariais  

- Documentar tudo com recibos, contratos e declarações acessórias

📌 7. Riscos e Controvérsias

- Questionamentos no STF sobre a natureza da locação como “serviço”  

- Repasse de custos aos inquilinos pode encarecer o mercado  

- Judicialização de cláusulas contratuais sobre tributos

💎 A Reforma Tributária e a nova fiscalização de aluguéis exigem atenção redobrada dos locadores. Quem se planejar com antecedência poderá reduzir impactos, evitar multas e manter a rentabilidade. O momento de agir é agora — e contar com orientação especializada será essencial.

Se você é investidor ou depende da renda de aluguéis, revise seus contratos, simule cenários e considere a estruturação via pessoa jurídica. 

A adaptação entre 2026 e 2033 será decisiva para o futuro do seu patrimônio.

Em 2026, a tributação sobre aluguéis no Brasil passará por mudanças significativas com a entrada em vigor da Reforma Tributária, afetando tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Aqui vai um resumo claro e direto do que esperar:

🧍 Pessoa Física

- Antes da reforma (até 2025):

  - Pagamento de Imposto de Renda (IRPF) com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%.

  - Sem deduções automáticas, apenas despesas diretamente ligadas ao imóvel (IPTU, condomínio etc).

- A partir de 2026:

  - Entra em vigor o modelo de IVA dual, com os impostos IBS (estadual/municipal) e CBS (federal).

  - Quem tiver mais de 3 imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil será tributado também pelo IBS e CBS.

  - Alíquota fixa de 27,5% sobre os rendimentos de aluguel, sem progressividade.

  - Há reduções previstas:

    - 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais.

    - Redutor social de R$ 600 por unidade residencial.

🏢 Pessoa Jurídica

- Lucro Presumido (até 2025):

  - Base de cálculo: 32% da receita de aluguel.

  - Tributos aplicáveis: IRPJ (15%), CSLL (9%), PIS (0,65%), Cofins (3%).

  - Carga efetiva: cerca de 11,33% sobre o total recebido.

- A partir de 2026:

  - Também passam a ser contribuintes do IBS e CBS, com alíquotas que começam baixas e aumentam gradualmente até 2033.

  - Empresas devem revisar contratos e considerar planejamento tributário para minimizar impactos.

⚠️ Dica importante

Se você vive de aluguel ou tem imóveis alugados, vale a pena:

- Simular cenários comparando pessoa física vs jurídica.

- Revisar contratos.

- Buscar apoio contábil para aproveitar os benefícios legais e evitar surpresas.

Por Ivanete Vieira Serpa 

Ivanetevieiraserpa.blogspot.com 

As informações mais recentes sobre a regulamentação do split payment no Brasil, incluindo dados de 2025, cronograma oficial, impactos esperados e o papel da tecnologia. 🧾 Split Payment na Reforma Tributária: Tecnologia, Justiça Fiscal e os Desafios do Varejo

As informações mais recentes sobre a regulamentação do split payment no Brasil, incluindo dados de 2025, cronograma oficial, impactos esperados e o papel da tecnologia. 

🧾 Split Payment na Reforma Tributária: Tecnologia, Justiça Fiscal e os Desafios do Varejo

Como a automatização do recolhimento de tributos pode transformar o sistema fiscal brasileiro 

📌A Reforma Tributária brasileira está promovendo uma verdadeira revolução na forma como os impostos são arrecadados. Entre os pilares dessa transformação está o modelo de split payment, que promete simplificar o recolhimento de tributos, combater a sonegação e trazer mais justiça fiscal. Mas como essa mudança impacta o dia a dia das empresas? E qual o papel da tecnologia nesse processo?

⚙️ O que é Split Payment?

O split payment consiste na divisão automática do valor da transação, separando a parcela devida ao Fisco no momento do pagamento. Ou seja, o imposto não é mais pago posteriormente pelo vendedor — ele é retido e transferido diretamente ao governo assim que a compra é realizada.

Exemplo prático:

- Valor da compra: R$ 1.000  

- Carga tributária: 28%  

- No modelo tradicional: o vendedor recebe R$ 1.000 e depois paga R$ 280 de imposto.  

- No split payment: o vendedor recebe R$ 720 e o governo R$ 280, automaticamente.

✅ Benefícios do Split Payment

- Redução da sonegação fiscal  

- Simplificação das obrigações tributárias  

- Previsibilidade na arrecadação pública  

- Menor custo com compliance  

- Maior justiça tributária

⚠️ Desafios e Controvérsias

Apesar das vantagens, o modelo traz preocupações importantes:

- Impacto no fluxo de caixa das empresas, especialmente em setores com vendas parceladas.

- Necessidade de infraestrutura tecnológica para integrar sistemas de pagamento e documentos fiscais eletrônicos.

- Possível acúmulo de créditos tributários em pagamentos antecipados.

- Complexidade operacional na fase de transição.

📅 

| Ano | Etapa | Detalhes |

|-----|-------|----------|

| 2026 | Projeto-piloto | Alíquota simbólica de 1% (IBS + CBS), sem cobrança efetiva |

| 2027 | Início oficial | Split payment obrigatório para CBS em operações B2B |

| 2029–2032 | Transição | ICMS e ISS serão substituídos gradualmente pelo IBS |

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🌍 Experiências Internacionais

Países como Itália implementaram o split payment com sucesso no setor público, aumentando a arrecadação e reduzindo fraudes. Já Romênia e Bulgária enfrentaram dificuldades operacionais e acabaram abandonando o modelo. O Brasil, com sua infraestrutura fiscal avançada e uso massivo do PIX, tem potencial para uma implementação eficaz — desde que haja colaboração entre governo, empresas e instituições financeiras.

💻 Tecnologia como Pilar da Reforma

A nova plataforma da Receita Federal será integrada com:

- Notas fiscais eletrônicas (NF-e)

- Sistemas de pagamento (cartões, Pix, boletos)

- Banco Central e instituições financeiras

- Comitê Gestor do IBS

Essa integração permitirá retenção automática, compensações em tempo real e maior controle fiscal. Segundo o secretário Bernard Appy, a infraestrutura será 150 vezes maior que o Pix em volume de dados, processando cerca de 70 bilhões de documentos fiscais por ano.

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💥 Impactos Esperados

Positivos:

- Arrecadação potencial de até R$ 500 bilhões por ano, equivalente à atual estimativa de sonegação.

- Cashback tributário para famílias de baixa renda, com devolução parcial de tributos em tempo real.

- Redução do uso de “noteiras” (empresas de fachada) e fraudes fiscais.

Negativos:

- Queda de até 15% na previsibilidade do fluxo de caixa das empresas no primeiro ano.

- Custos operacionais elevados para adaptação tecnológica e jurídica.

- Dúvidas sobre estornos e compensações em operações parceladas ou antecipadas.

📊 Resumo dos Impactos

| Impactos Positivos | Impactos Negativos |

|------------------------------------|---------------------------------------------|

| Arrecadação mais eficiente | Redução do fluxo de caixa das empresas |

| Combate à fraude e sonegação | Custos de implementação e manutenção |

| Simplificação das obrigações | Complexidade inicial na adaptação |

| Cashback para famílias de baixa renda | Dúvidas sobre compensações e estornos |

🧠 O split payment representa uma mudança profunda na lógica tributária brasileira. Se bem implementado, pode trazer mais transparência, eficiência e justiça ao sistema. Mas é preciso atenção aos desafios operacionais e financeiros, especialmente para os pequenos negócios. A tecnologia será o grande diferencial — e o Brasil está mais preparado do que nunca para essa transformação.

📣 Quer entender como o split payment pode afetar sua empresa? 

Continue acompanhando o blog e fique por dentro das atualizações da Reforma Tributária. 

Por Ivanete Vieira Serpa 

Ivanetevieiraserpa.blogspot.com 

Checklist completo e organizado com os principais pontos da nova legislação. Aqui estão os tópicos fundamentais que você precisa conhecer:, com uma linguagem mais envolvente e explicativa, ideal para quem quer entender a Lei Complementar 214/2025 sem se perder nos detalhes técnicos:

📘 Reforma Tributária na Prática: Entenda a LC 214/2025 com Este Guia Essencial

A tão aguardada Reforma Tributária finalmente ganhou forma com a publicação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Mas com tantos artigos, termos técnicos e mudanças profundas, é fácil se sentir perdido.

Pensando nisso, preparei um checklist completo e organizado com os principais pontos da nova legislação. Ideal para estudantes, profissionais da área fiscal e jurídica, ou qualquer pessoa que queira entender como essa reforma impacta o dia a dia.

✅ Guia Essencial da LC 214/2025: IBS e CBS

Aqui estão os tópicos fundamentais que você precisa conhecer:

🔹 Hipóteses de Incidência (Art. 4º a 7º)

Define em quais situações o IBS e a CBS serão aplicados. Essencial para entender o alcance dos tributos.

🔹 Imunidades (Art. 8º a 9º)

Quais operações estão protegidas da tributação? Este trecho trata das exceções constitucionais.

🔹 Fato Gerador (Art. 11)

O momento exato em que nasce a obrigação tributária.

🔹 Base de Cálculo (Art. 12 a 13)

Como calcular o valor sobre o qual o imposto será aplicado.

🔹 Alíquotas (Art. 14 a 15)

Percentuais que incidem sobre a base de cálculo. Aqui começa a matemática tributária.

🔹 Alíquotas de Referência (Art. 16)

Servem como parâmetro para ajustes e comparações entre entes federativos.

🔹 Alíquotas-Padrão (Art. 21 a 25)

Estabelecem uniformidade e previsibilidade na cobrança.

🔹 Regime de Apuração (Art. 26 a 27)

Como o contribuinte deve calcular e declarar os tributos.

🔹 Forma de Extinção do Débito (Art. 28)

Quais são os meios legais para quitar a obrigação tributária.

🔹 Pagamento Indevido ou a Maior (Art. 29)

Procedimentos para restituição ou compensação de valores pagos incorretamente.

🔹 Sistema Externo de Cobrança (Art. 30)

Mecanismos de fiscalização e cobrança fora do ambiente do contribuinte.

🔹 Apuração (Art. 31 a 35)

Detalhamento do processo de cálculo e declaração dos tributos.

🔹 Benefícios Fiscais (Art. 36 a 40)

Incentivos e regimes especiais previstos na nova legislação.

🔹 NBS – Nomenclatura Brasileira de Serviços (Art. 41 a 45)

Padronização para classificação de serviços, essencial para correta tributação.

🔹 Hipóteses de Não Incidência (Art. 46 a 56)

Situações em que não há obrigação de recolher IBS ou CBS.

🔹 Bens e Serviços de Consumo Pessoal (Art. 57)

Regras específicas para itens voltados ao consumo individual.

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💡 Dica final: Salve este checklist, compartilhe com colegas e use como mapa de estudos ou consulta rápida. 

A LC 214/2025 é um marco na simplificação tributária brasileira — entender seus pilares é essencial para navegar com segurança nesse novo cenário.

Por Ivanete Vieira Serpa 

Contadora Consultiva Ivanetevieiraserpa.blogspot.com