Locação de Imóveis, Equipamentos e Veículos: NFS-e Obrigatória a Partir de 2026 1. – A Lei Complementar nº 214 e a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005 mudaram a forma como operações de locação serão tratadas no Brasil.

📢 Locação de Imóveis, Equipamentos e Veículos: NFS-e Obrigatória a Partir de 2026 – Guia Completo com Regime de Caixa

A Lei Complementar nº 214 e a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005 mudaram a forma como operações de locação serão tratadas no Brasil.  

A partir de junho de 2026, será obrigatória a emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para locações de imóveis, equipamentos e veículos, por meio do Portal Nacional da NFS-e.

Essa regra vale para pessoas físicas e jurídicas, mesmo quando não houver incidência de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

📌 Passo 1: Operações Abrangidas

A NFS-e será exigida nas locações de:  

- 🏠 Imóveis: casas, apartamentos, fazendas, galpões  

- 🏗️ Equipamentos: tratores, colheitadeiras, máquinas industriais  

- 🚗 Veículos: carros, caminhões, reboques  

👉 Dica prática: mesmo operações sem IBS/CBS precisam ser documentadas.

📌 Passo 2: Novas Regras

- ✅ Emissão obrigatória da NFS-e pelo Portal Nacional  

- ✅ Aplicável a PF e PJ  

- ✅ Exigência mesmo sem tributação de IBS/CBS  

📌 Passo 3: Objetivos da Medida

- 🔍 Combate à sonegação  

- 🏛️ Cruzamento de dados entre União, estados e municípios  

- 🛡️ Controle fiscal mais eficiente  

📌 Passo 4: Penalidades

Quem não emitir NFS-e poderá sofrer:  

- ⚠️ Multas e juros  

- ⚠️ Lançamento de ofício pela Receita  

- ⚠️ Responsabilização penal em casos graves  

📅 Cronograma: obrigatoriedade começa em junho de 2026

📌 Passo 5: Como se Preparar

1. Cadastre-se no Portal Nacional da NFS-e  

2. Atualize seu ERP ou sistema de gestão para emissão automática  

3. Treine sua equipe para lidar com a nova obrigação  

4. Consulte seu contador para simulações de IBS/CBS (transição vai até 2033)

❓ O medo do “duplo prejuízo”

Muitos locadores perguntam:  

“Se o inquilino não pagar, eu vou ter que emitir nota e ainda pagar imposto?”

Esse raciocínio ficou conhecido como o “duplo prejuízo”.  

Mas a Reforma Tributária resolveu essa questão ao definir que a locação será tributada exclusivamente pelo regime de caixa.

📊 Competência x Caixa: qual a diferença?

| Conceito | Regime de Competência | Regime de Caixa (Exclusivo para Locação) |

|----------|------------------------|------------------------------------------|

| Reconhecimento da receita | No momento em que o aluguel é devido | No momento em que o valor é efetivamente recebido |

| Tributação | Pode gerar imposto mesmo sem pagamento | Só gera imposto após o recebimento |

| Risco de “duplo prejuízo” | Maior | Eliminado |

👉 Na prática:  

- No regime de competência, o imposto poderia ser apurado mesmo sem o pagamento do inquilino  

- No regime de caixa, o imposto só será devido quando o valor for efetivamente recebido  

🔎 Regime de Caixa Exclusivo na Locação

A Reforma Tributária, por meio da Lei Complementar nº 214, estabelece que a tributação da locação de bens será feita exclusivamente pelo regime de caixa.

✅ O que isso muda na prática

- O imposto só será devido quando o valor for efetivamente recebido  

- Mesmo que a NFS-e seja obrigatória, ela não gera automaticamente tributação se o inquilino não pagar  

- Isso elimina o risco do “duplo prejuízo” — emitir nota e pagar imposto sem receber  

📌 Por que o regime de caixa foi escolhido

- A locação não envolve circulação física de mercadoria  

- O pagamento pode ser parcelado, atrasado ou inadimplente  

- O regime de caixa garante justiça fiscal, alinhando tributação ao recebimento real  

- Protege especialmente pessoas físicas e pequenos empreendedores  

✍️ 

 “A obrigatoriedade da NFS-e não significa que você vai pagar imposto sem receber. A Reforma Tributária adotou o regime de caixa justamente para evitar esse tipo de injustiça fiscal. O imposto só será devido quando o dinheiro cair na conta.”

❌ E se o inquilino não pagar?

- A NFS-e deve ser emitida mesmo assim, pois ela documenta a operação  

- Mas o imposto só será devido quando houver recebimento  

- Se não houver pagamento, o valor pode ser registrado como inadimplência, sem gerar tributação imediata  

📊 Comparativo PF x PJ na Tributação de Locações

| Aspecto | Pessoa Física (PF) | Pessoa Jurídica (PJ) |

|---------|--------------------|----------------------|

| Obrigatoriedade da NFS-e | Sim, mesmo sem IBS/CBS | Sim, mesmo sem IBS/CBS |

| Tributação IBS/CBS | Em regra, não incide (salvo se caracterizar atividade empresarial) | Incide IBS e CBS sobre receitas de locação |

| IR (Imposto de Renda) | Receita de aluguel compõe a base do IRPF (até 27,5%) | Receita compõe a base do IRPJ e CSLL |

| ISS (Imposto sobre Serviços) | Não há ISS sobre locação | Também não há ISS |

| Obrigações acessórias | Emissão da NFS-e pelo Portal Nacional | Emissão da NFS-e pelo Portal Nacional |

| Fiscalização | Maior controle sobre PF | PJ já tinha obrigações, agora há padronização nacional |

✅ 

 O que o locador deve fazer

1. Emitir a NFS-e sempre, conforme exigência legal  

2. Optar pelo regime de caixa, evitando tributação sem recebimento  

3. Consultar um contador para ajustar o modelo fiscal  

4. Acompanhar a transição da Reforma Tributária até 2033  

📌 Dica prática :

> “A obrigatoriedade da NFS-e não significa que você vai pagar imposto sem receber. O segredo está no regime de caixa — e na leitura técnica da legislação.”

Por Ivanete Vieira Serpa Contadora Consultiva Ivanetevieiraserpa.blogspot.com